JUSTIÇA DECIDIU: Quer alugar seu apartamento no Airbnb? O seu condomínio pode barrar

A 4ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu nesta terça-feira (20) que condomínios residenciais têm poder para proibir o aluguel de imóveis em plataformas como o Airbnb.

Foram três votos favoráveis à suspensão e um contrário. Normalmente, as convenções de condomínios determinam se os imóveis podem ou não ser usados para fins comerciais, mas não havia uma decisão sobre o poder de veto para locações de curta duração.

Para a maioria dos ministros, se estiver determinado na convenção do condomínio que o espaço não pode ser locado para o Airbnb ou outras plataformas, o proprietário que desrespeitar a regra pode ser multado.

Ainda cabe recurso da decisão.

O que motivou o processo? Um condomínio em Porto Alegre processou dois moradores que alugavam seus imóveis pelo Airbnb. Os proprietários recorreram à decisão do TJRS (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul), que concluiu que a disponibilização de imóvel para aluguel pela plataforma digital caracterizaria atividade comercial, o que costuma ser proibido por convenções de condomínio.

A regra vale para todo mundo? Não. O STJ tomou uma decisão para um caso específico do Rio Grande do Sul, mas abre precedente para que a decisão seja usada em outras ações judiciais sobre o tema. Esta foi a primeira vez que o assunto foi discutido pelos ministros do STJ.

“As pessoas que são contrárias a locação por Airbnb vão usar a decisão do STJ para situações parecidas”, afirma o coordenador do departamento de direito imobiliário do BNZ Advogados, Rodrigo Ferrari Iaquinta.

Qual a discussão que a decisão do STJ levanta? O especialista diz que a decisão é polêmica e vai contra a Lei do Inquilinato, considerando o voto do ministro Raul Araújo, que afirmou que um imóvel residencial não é caracterizado pela “eventualidade e transitoriedade”.

A legislação garante diferentes modalidades de aluguel e uma delas fala sobre os contratos por temporada. Segundo Ianquinta, a locação por temporada não tem prazo mínimo e pode chegar a, no máximo, 90 dias.

“Um dos fundamentos do voto vencedor fala que a questão da transitoriedade e eventualidade não é o foco de um imóvel residencial, o tornando mais comercial. É complicado analisar de uma maneira genérica, porque a locação por temporada tem esse ânimo temporário e está coberta na lei do Inquilinato”, afirma Ianquinta.

Para o especialista, a decisão mostra que o tema precisa de uma legislação específica e que os condomínios precisam ter regras claras em suas convenções, para não haver problemas. Para incluir a regra, o condomínio precisa convocar uma assembleia específica e a votação deve ser unânime, já que afeta diretamente o direito de propriedade dos moradores.

O que o Airbnb diz sobre a decisão? “O Airbnb afirmou que os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões. Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente”.